MDM Rynek wtórny – co zapisać w umowie przedwstępnej?

Opublikowano: 10 grudnia 2017 przez Bartosz Nowak

Dzisiejszy wpis jest rozwinięciem poprzedniego dotyczącego umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

2 stycznia 2018 banki ponownie zaczynają rejestrować dopłaty w ramach Mieszkania dla Młodych. Dla przypomnienia jest to ostatni moment funkcjonowania programu. Banki przyjmują wnioski jednak już teraz. Jeśli chcecie załapać się na dofinansowanie, to właściwie w ciągu najbliższych 2 tygodni warto mieć już wybraną nieruchomość, podpisaną umowę przedwstępną i złożony wniosek do banku, który już to umożliwia.

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, banki czepiają się szczegółów, więc uchylę rąbka tajemnicy na co zwrócić uwagę, konstruując taką umowę.


Co musi się znaleźć?

Przy pisaniu umowy przedwstępnej pod program MDM koniecznie zawrzyjcie następujące zapisy:

  • powierzchnia użytkowa – zapis najważniejszy – jeśli go zabraknie, to większość banków poprosi Was o aneks do umowy. Od powierzchni użytkowej zależy wysokość otrzymanej przez Was dopłaty z Banku Gospodarstwa Krajowego.
  • termin umowy przyrzeczonej – ten termin zawsze jest wpisywany w umowie przedwstępnej. Osobiście radzę, by podawać daty odległe (np. do 28.02.2018), gdyż zawsze można zawrzeć ją wcześniej, ale przekroczenie terminu znów może wymagać aneksu. MDMów będzie w bankach mnóstwo, więc procesy mogą się wydłużać – warto się zabezpieczyć.
  • termin zapłaty – tu co ważne, niektóre banki czepiają się samego sformułowania terminu. Normalną praktyką jest, jeśli wpisujecie np. „zapłata nastąpi w ciągu 7 dni od podpisania umowy przyrzeczonej”. Dla części kredytodawców jest to zapis nieakceptowalny w przypadku MDM! Lepiej wyliczcie te 7 dni i wpiszcie konkretną datę np. „zapłata nastąpi do 7 marca 2018”
  • termin i kwota dopłaty – jeśli współpracujecie z ekspertem kredytowym, to spytajcie jaką konkretnie otrzymacie dopłatę i jaki termin ustalić. Bezpiecznie jest przyjąć 21 dni od wypłaty kredytu, choć 14 również możecie spokojnie wpisać. Zasada podobnie jak powyżej, czyli wpisujecie konkretną datę np. „dopłata z Banku Gospodarstwa Krajowego w kwocie ………. zostanie wypłacona do 21 marca 2018″.

Co bank to inne procedury, dlatego możecie spotkać się z sytuacją, że złożycie wnioski do 3 banków, gdzie 2 z nich nie zaakceptują Waszej umowy przedwstępnej i poproszą o aneks z odpowiednimi zapisami, podczas gdy ostatni bank nie będzie miał z tym żadnego problemu. Jeśli macie jakiekolwiek wątpliwości, to proponuję podpisać umowę w zwykłej formie cywilnoprawnej, a nie w postaci aktu notarialnego, gdyż łatwiej o ewentualny aneks (obecność osobista, koszty). Na temat samej umowy przedwstępnej pisałem bardziej szczegółowo w poprzednim artykule, dzisiejszy jest tylko uzupełnieniem. Jeśli jeszcze nie czytaliście to polecam się zapoznać – poniżej link.

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości – co powinna zawierać? + wzór

Opublikowano: 2 grudnia 2017 przez Bartosz Nowak

Po długiej przerwie (miesiąc bez publikacji), wracam, tym razem z większą systematycznością. Na początek nieodzowny temat, z którym spotkacie się niemal na pewno, jeśli będziecie chcieli kupić nieruchomość.

Często spotykam się z tym, że macie wybrane konkretne mieszkanie, ale nie wiecie jak powinna wyglądać umowa przedwstępna. Co powinno być zapisane, czy jest jakiś wzór, czy za to się płaci? Mam nadzieję, że dzisiejszy wpis przybliży Wam nieco temat umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

Decydując się na kupno nieruchomości, po dogadaniu szczegółów z sprzedawcą, przychodzi czas, by podjęte ustalenia w jakiś sposób sformalizować. Kupujący chce w pewien sposób zarezerwować daną nieruchomość, a sprzedający chce zapewnienie, że kupujący zbierze pieniądze i przystąpi do aktu notarialnego przenoszącego własność. Zwykle, by dać poczucie bezpieczeństwa obu stronom i by wszystko było spisane na „papierze” zawiera się umowę przedwstępną. O niej będzie dzisiejszy wpis.


Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. W przypadku zakupu nieruchomości, umową przyrzeczoną jest akt notarialny przenoszący własność (współwłasność, udziały, itp) nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Umowa ma na celu przede wszystkim zabezpieczenie interesów obydwóch stron. Zwiększa prawdopodobieństwo, że żadna ze stron nie wycofa się z transakcji.


Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Nie ma jednolitego wzoru na dobrze napisaną umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. Powinna ona zawierać najważniejsze informacje, które znajdą się na umowie przyrzeczonej. Do najważniejszych zapisów w tym przypadku należą:

  • strony umowy – dane sprzedającego/ych oraz kupującego/ych
  • przedmiot umowy – rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie), adres, powierzchnie, typ własności, nr Księgi Wieczystej, właściciele, obciążenia …
  • termin umowy przyrzeczonej – do kiedy ma być zawarta
  • cena – również sposób płatności – jednorazowo, czy w ratach, nr rachunku zbywcy, terminy płatności, zaliczka/zadatek
  • inne zapisy – każdy zakup nieruchomości jest inny, więc jeśli w przypadku Waszej transakcji jest coś szczególnie istotnego, to możecie dopisać to na umowie

Zadatek czy zaliczka?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, zwłaszcza strona sprzedająca zażąda zapłaty części kwoty za nieruchomość. Płatność jest opisywana jako zadatek lub zaliczka i stanowi częściową zapłatę umówionej ceny za mieszkanie. Jeśli częściowo finansujecie zakup mieszkania z kredytu, to wspomniana wpłata stanowi z punktu widzenia banku już część Waszego wkładu własnego.

Przy transakcjach na rynku nieruchomości najczęściej mamy do czynienia z zadatkiem, który bardziej „wiąże” obydwie strony, gdyż wycofanie się z transakcji wiąże się z pewnymi konsekwencjami. Co oznaczają powyższe terminy?

Zadatek – w przypadku gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, sprzedający ma prawo wpłacony zadatek zachować i odstąpić od umowy bez wyznaczania nowego terminu zawarcia umowy przeniesienia własności. Jeśli jednak sprzedający wycofa się z transakcji, to odstąpienie przysługuje kupującemu oraz powinien on otrzymać zwrot wpłaconego zadatku + dodatkowo taką samą kwotę w ramach rekompensaty

Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku w razie niedojścia do umowy właściwej podlega ona zwrotowi niezależnie od przyczyn zaistnienia takiej sytuacji.

Zadatek może zostać zwrócony!

Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak w wyniku okoliczności, na które żadna ze stron nie miała wpływu lub za które obie były ponoszą odpowiedzialność, to zadatek podlega zwrotowi. W przypadku otrzymania negatywnych decyzji kredytowych z banku i braku otrzymania kredytu hipotecznego, jeśli sprzedający wiedział, że będziecie posiłkować się takim finansowaniem, to jest to podstawa do żądania zwrotu zadatku. Nie jest niestety nigdzie powiedziane, że na 100% sąd przychyli się do Waszej prośby w takim przypadku.

Warto więc dodać zapis w umowie o następującej treści:

„Strony oświadczają, że gdyby Kupujący nie otrzymali kredytu na zakup przedmiotu niniejszej umowy, niniejsza umowa ulega rozwiązaniu, a zadatek podlega zwrotowi w pełnej wysokości”


Czy umowa przedwstępna musi być formie aktu notarialnego?

Odpowiedź na powyższe brzmi – Nie! Może być zawarta w dowolnej formie, nie trzeba ponosić dodatkowych kosztów i umawiać się do notariusza. Oczywiście umowa właściwa jest już zawierana w formie aktu notarialnego.

Zarówno jedna, jak i druga forma chroni interesy obydwóch stron, jednak akt notarialny daje Wam więcej możliwości, w przypadku gdy druga strona uchyla się od transakcji. Umowa cywilnoprawna, jak i przed notariuszem dają prawo do zwrotu zadatku, zaliczki oraz do odszkodowania.

Jednak tylko umowa notarialna powoduje, że mamy prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.


Wzór umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną można napisać samemu lub ściągnąć z internetu. Każdy jednak chciałby mieć pewność, że znajdą się w niej jednak zapisy, które spowodują, że Wasze interesy będą chronione. Jeśli sprzedający współpracuje z agentem nieruchomości, to jest on odpowiedzialny za przygotowanie takiej umowy i z pewnością zaproponuje konkretny kształt takiej umowy.

Gdzie jednak szukać lub kogo pytać o tzw. gotowce, które można zmodyfikować na potrzeby konkretnej transakcji?

  • agenci nieruchomości
  • eksperci finansowi (pośrednicy kredytowi)
  • internet – wystarczy wpisać w google „umowa przedwstępna” i pojawi się kilka propozycji
  • załącznik – dodaję prosty wzór od siebie – niezbyt wyszukana – możecie korzystać

Kupując nieruchomość za gotówkę możecie od razu umówić się do notariusza na przeniesienie własności i omijacie umowę przedwstępną, o której mowa w artykule. Około 50% transakcji jest finansowana z kredytu, więc powyższe informacje z pewnością Wam się przydadzą.

W rzeczywistości rzadko można spotkać dwie takie same umowy przedwstępne. Inne zapisy będą w przypadku kupowania domu i mieszkania. W przypadku prawa własności i spółdzielczego prawa własnościowego. Gdy jest założona księga wieczysta i gdy jej nie ma. Tego typu sytuacji można mnożyć, więc jeśli to akurat Wy będziecie przedstawiać drugiej stronie umowę przedwstępną, to warto dostosować ją do swojego przypadku.

Ważne! Za miesiąc rusza ostatnia tura programu Mieszkanie dla Młodych. Jeśli chcecie załapać się na dopłatę, to praktycznie przed świętami powinniście mieć już wybraną nieruchomość, podpisaną umowę przedwstępną i zebrane dokumenty do banku. W przypadku rynku wtórnego niektóre banki lubią czepiać się konkretnych zapisów i żądać aneksów do umów z wydawałoby się mało istotnych powodów. Żeby uniknąć takich sytuacji, to w kolejnym artykule napiszę jakie konkretne informacje powinny być zawarte w umowie pisanej pod MDM.

 

Udostępnij
Google+Tweet about this on TwitterShare on Facebook