Kredyt hipoteczny czy Mieszkanie Plus – co się bardzo opłaca?

Opublikowano: 18 października 2017 przez Bartosz Nowak

Niedawno poznaliśmy stawki czynszu, które mają być oferowane w ramach wynajmowanych mieszkań dostępnych przy okazji programu Mieszkanie Plus. Program w przeciwieństwie do poprzedników nie będzie on polegał na udzielaniu pomocy przy zakupie nieruchomości na własność za kredyt hipoteczny, lecz ma oferować Polakom nieruchomości na wynajem po atrakcyjnych stawkach czynszowych. Wysokości stawek publikowałem 30 września we wpisie:

Mieszkanie Plus – znamy stawki czynszu

Opinie są podzielone na temat korzyści wynikających z samego programu. To czy będziecie chcieli z niego skorzystać, czy kupić nieruchomość posiłkując się kredytem, to jest Wasza decyzja.

Każda z opcji ma swoje plusy i minusy, które w dzisiejszym wpisie postaram się Wam przybliżyć. Koszty stawek czynszowych, które uwzględniam dotyczą tylko i wyłącznie wariantu, który umożliwia przejęcie własności nieruchomości po 30 latach wynajmu. Program M+ nadal nie wszedł w życie, więc opinie na jego temat opieram póki co tylko na teorii i przewidywaniach.


Wysokość czynszu, a rata kredytu

Częstym argumentem osób decydujących się na kredyt hipoteczny jest to, że „będziemy mieli taką samą ratę jak wysokość opłat za wynajem, a przynajmniej będziemy na swoim”. Z założenia jednak Mieszkanie Plus ma oferować atrakcyjne stawki wynajmu dla najemców. Aby uprościć symulację, biorę pod uwagę:

  • koszty wynajęcia mieszkania o powierzchni 50m2
  • wyrównanie stawki czynszu i wysokości raty kredytu
  • kwotę kredytu, która odpowiada wysokości raty płaconej przez 30 lat

W linku, który wstawiałem na początku wpisu, macie komplet stawek czynszowych dla całej Polski. W poniższej tabeli daję 4 przykładowe warianty:

Miejscowość              Mieszkanie Plus               (czynsz za 50m2) Wysokość kredytu
Województwo Podlaskie 485,50 zł 105.000 zł
Toruń i Bydgoszcz 691,00 zł 150.000 zł
Gdańsk 775,00 zł 170.000 zł
Warszawa 959,00 zł 210.000 zł

Powyższe ma na celu pokazanie, czy zamiast decydować się na płacenie czynszu w programie Mieszkanie Plus, bardziej opłaca się przeznaczyć podobne koszty miesięczne i wziąć kredyt hipoteczny. Jak pokazuje tabela, a konkretnie wysokości kredytów, które odpowiadają konkretnej racie, im większa miejscowość, tym mniejsze szanse na znalezienie jakiejkolwiek nieruchomości, na której sfinansowanie wystarczy otrzymana kwota kredytu. Należy jednak brać pod uwagę, że z założenia program Mieszkanie Plus jest przeznaczony dla osób, których nie stać na zgromadzenie oszczędności i wzięcie kredytu w takiej wysokości, by kupić mieszkanie na własność.


Hipoteka, czy Mieszkanie Plus – plusy i minusy

Nie wszystkie korzyści danego wariantu są mierzalne, więc decydując się na konkretną opcję, będziecie musieli podjąć decyzję odpowiadającą Waszym osobistym preferencjom. Gdybym miał zestawić różnice, które rzucają mi się na pierwszy rzut oka, to wyglądałoby to następująco:

Kredyt Hipoteczny Mieszkanie Plus
Jesteś właścicielem od razu Jesteś właścicielem po 30 latach
Możesz kupić dowolną nieruchomość Tylko nieruchomość dostępna w programie
W każdej chwili możesz sprzedać nieruchomość i kupić inną Jak przestaniesz płacić za wynajem, to nie zostaniesz właścicielem
Wysokość raty zależna od WIBOR Wysokość czynszu niewiadoma – ustalana co roku przez Ministerstwo
Obciąża zdolność kredytową Brak obciążeń kredytowych
W większych miastach rata będzie wyższa niż koszty wynajmu w programie Mieszkanie Plus W większych miastach rata będzie wyższa niż koszty wynajmu w programie Mieszkanie Plus

Biorąc pod uwagę czynnik ekonomiczny, to pewnie więcej argumentów przemawia za programem Mieszkanie Plus. Jeśli chodzi o jakość nieruchomości, to wiadomo jest, że te w M+ będą budowane po ograniczonych kosztach, więc jeśli oczekujecie wyższych standardów, to ten program nie będzie dla Was.

Mentalność Polaków jest taka, że większość dąży do tego, by mieć swoje „M” i ja osobiście również należę do tego grona. Założenia samego programu znamy, jednak jak będzie to wyglądało w praktyce, to dopiero się okaże.

 

Mieszkanie dla Młodych – znamy limity na 2018 rok!

Opublikowano: 6 października 2017 przez Bartosz Nowak

Bank Gospodarstwa Krajowego opublikował limity dla wszystkich województw, które będą obowiązywały od stycznia 2018 roku dla programu Mieszkanie dla Młodych. Wyjątek stanowi województwo pomorskie, dla którego limity zostaną opublikowane pod koniec roku.

Znamy zatem maksymalne limity cenowe za m2 dla rynku pierwotnego, wtórnego oraz współczynniki dopłat.

Rok 2018 jest ostatnim, w który będzie funkcjonował program MDM, a z racji olbrzymiego zainteresowania środki rozejdą się prawdopodobnie w ciągu niecałych 10 dni.

 

Poniżej tabela przedstawiająca aktualne limity cenowe obowiązujące w programie MDM:

Województwo Gmina Rynek Pierwotny Rynek wtórny Dopłata
 dolnośląskie Wrocław

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

5344,35
4687,38
4030,40
4372,65
3835,13
3297,60
4858,50
4261,25
3664,00
 kujawsko – pomorskie Toruń i Bydgoszcz

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

4920,85
4428,89
3936,90
4026,15
3623,63
3221,10
4473,50
4026,25
3579,00
lubelskie Lublin

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4764,76
4265,91
3767,05
3898,44
3490,29
3082,13
4331,60
3878,10
3424,59
lubuskie  Gorzów Wlkp. i Zielona Góra

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4418,70
4235,28
4051,85
3615,30
3465,23
3315,15
4017,00
3850,25
3683,50
łódzkie  Łódź

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4191,00
3891,80
3592,60
3429,00
3184,20
2939,40
3810,00
3538,00
3266,00
małopolskie Kraków

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

5344,35
4781,70
4219,05
4372,65
3912,30
3451,95
4858,50
4347,00
3835,50
mazowieckie Warszawa

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

6264,07
4669,16
3890,96
5125,15
3820,22
3183,52
5694,61
4244,69
3537,24
 opolskie Opole

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4296,05
3886,58
3477,10
3514,95
3179,93
2844,90
3905,50
3533,25
3161,00
 podkarpackie  Rzeszów

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4678,30
4016,65
3355,00
3827,70
3286,35
2745,00
4253,00
3651,50
3050,00
podlaskie Białystok

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4481,40
4115,38
3749,35
3666,60
3367,13
3067,65
4074,00
3741,25
3408,50
pomorskie Gdańsk

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

5337,20
4988,23
4639,25
4366,80
4081,28
3795,75
4852,00
4534,75
4217,50
śląskie Katowice

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4772,35
4298,80
3825,25
3904,65
3517,20
3129,75
4338,50
3908,00
3477,50
świętokrzyskie Kielce

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4837,59
4218,12
3598,65
3958,03
3451,19
2944,35
4397,81
3834,65
3271,50
warmińsko – mazurskie Olsztyn

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

5141,95
4555,38
3968,80
4207,05
3727,13
3247,20
4674,50
4141,25
3608,00
wielkopolskie Poznań

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

5727,70
4477,44
3731,20
4686,30
3663,36
3052,80
5207,00
4070,40
3392,00
zachodniopomorskie Szczecin

gminy sąsiadujące ze stolicą województwa

pozostałe

4575,45
4248,75
3922,05
3743,55
3476,25
3208,95
4159,50
3862,50
3565,50

Szczegółowe zasady funkcjonowania programu MDM opisywałem w tym artykule.

Składałeś wniosek o MDM i czekasz na limit? Już go nie dostaniesz

Opublikowano: 21 września 2017 przez Bartosz Nowak

W dniu dzisiejszym, tj. 21 września 2017 roku, Bank Gospodarstwa Krajowego opublikował komunikat, w którym informuje o wyczerpaniu pełnej puli dopłat przewidzianych na rok 2017.

Oznacza to, że jeśli składaliście wnioski 8 sierpnia i nie macie potwierdzenia przyznania dofinansowania, to niestety, ale już go nie dostaniecie. Wiele wniosków uzyskało tego dnia status: „oczekuje na przyznanie limitu” – jeśli do dnia dzisiejszego nie ma przyznanych dopłat, to nic się w tej kwestii nie zmieni.

8 sierpnia była możliwość skorzystania z programu Mieszkanie dla Młodych, gdyż w wyniku nowelizacji ustawy ponownie można było składać wnioski o kredyt z dopłatą. Zgodnie z przewidywaniami, gigantyczne zainteresowanie spowodowało, że już po 6 godzinach, Bank Gospodarstwa Krajowego zablokował bankom możliwość przyjmowania kolejnych wniosków z dopłatą.

Dopłaty z MDM rozeszły się w 6 godzin! Koniec dopłat na 2017 rok!

Poniżej pełna treść komunikatu przekazanego przez BGK – dostępna również pod tym linkiem

21.09.2017

Szanowni Państwo,

w związku z wyczerpaniem środków przeznaczonych w roku 2017 na wypłaty w celu wsparcia finansowego kredytobiorców w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”, pragniemy poinformować o możliwości skorzystania z pomocy finansowej w nabyciu mieszkania w ramach limitu dostępnego na 2018 rok. Osoby, które nie skorzystały z finansowego wsparcia we wcześniejszych latach obowiązywania programu, zainteresowane uzyskaniem środków w celu uzupełnienia wkładu własnego na zakup mieszkania, będą mogły złożyć wniosek z planowaną datą wypłaty przypadającą na 2018 r. począwszy od dnia 2 stycznia 2018 r. Na dzień 20 września b.r. do rozdysponowania pozostaje kwota na poziomie 380 mln zł.

W celu uzyskania szczegółowych informacji, dotyczących możliwości i warunków złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego, prosimy o kontakt z wybraną instytucją, współpracującą z BGK w zakresie obsługi programu. Wykaz instytucji dostępny jest na stronie internetowej BGK


Od 2 stycznia 2018 roku będziecie mieli kolejną szansę, by skorzystać z programu i otrzymać dofinansowanie od Państwa do zakupu nieruchomości za kredyt hipoteczny. 380 mln zł przeznaczonych na dopłaty rozejdzie się jednak prawdopodobnie w ciągu tygodnia, gdyż jest to ostatni rok funkcjonowania Mieszkania dla Młodych. Warto jednak przygotować się wcześniej do kredytu i znaleźć kogoś, kto zwiększy Wasze szanse otrzymania dopłaty. Niektóre banki umożliwią Wam składanie wniosków o kredyt MDM już w grudniu. Więcej na temat samego programu pisałem w artykule:

MDM Mieszkanie dla Młodych – co to i dla kogo?

Masz kredyt w Rodzinie na Swoim? Sprawdź czy nie zastąpisz go tańszym

Opublikowano: 27 sierpnia 2017 przez Bartosz Nowak

Jeśli braliście kredyt w początkowych latach działania programu Rodzina na Swoim, to zwróćcie uwagę na marżę swojego kredytu, bo być może warto przenieść go do innego banku, by znacznie obniżyć jego koszty. Moment, w którym piszę na ten temat nie jest przypadkowy, ponieważ kilka czynników powoduje, że w tej chwili dla wielu osób jest to najlepszy czas, by pomyśleć o refinansowaniu kredytu.


Rodzina na swoim

Poprzedni program wsparcia rodzin kupujących mieszkania funkcjonował w latach 2007 – 2012. W pierwszych dwóch latach działania nie cieszył się zbytnim zainteresowaniem, ze względu na wysokie marże i dużą konkurencję wtedy znacznie tańszych kredytów walutowych. Prawdziwy boom nastąpił pod koniec kryzysu w roku 2009. W latach 2007 i 2008 banki udzieliły około 10.000 kredytów RnS, zaś w ciągu 4 kolejnych lat – 170.000.

W bardzo dużym skrócie, program polegał na tym, że klient brał kredyt i przez 8 lat spłacał niepełną ratę kredytu (Bank Gospodarstwa Krajowego pokrywał do 50% odsetek w racie kredytu).

Z racji tego, że prawdziwe zainteresowanie programem zaczęło się właśnie 8 lat temu, to od 2017 roku wiele osób zaczyna spłacać pełną ratę kredytu, gdzie różnice mogą sięgać nawet kilkuset złotych miesięcznie!


Czy przenieść kredyt do innego banku?

Nie każdy kredyt warto refinansować – czyli zastąpić go kredytem hipotecznym w innym banku. Pierwszą rzeczą, na którą powinniście zwrócić uwagę jest wysokość marży banku. Nie sugerujcie się oprocentowaniem, gdyż na nie składają się dwie składowe:
– marża – stała przez cały okres kredytowania
– wibor 3-miesięczny (najczęściej) – czyli zmienna stopa procentowa, która jest dziś na zdecydowanie niższym poziomie niż przed 8 laty

Jeśli zobaczycie na umowie marże wyższe od 2%, a zdarzały się nawet kredyty z marżą powyżej 3%, to warto spotkać się z ekspertem ds. kredytów hipotecznych w celu przeanalizowania opłacalności refinansowania kredytu.


Konsekwencje przeniesienia kredyt Rodzina na Swoim

Wiele osób obawia się, że spłacając kredyt RnS innym kredytem będą musieli oddać odsetki otrzymane w ramach programu. Jest to nieprawda. Co więcej, jeśli macie drogi kredyt, to nie musicie czekać 8 lat aż skończą się dopłaty do odsetek, lecz możecie przenieść lub spłacić kredyt w każdym momencie.

Spłacając zobowiązanie RnS tracicie dopłaty, co naturalnie oznacza, że do nowego kredytu Państwo nie będzie Wam już dopłacał do odsetek. Nie wiążą się z tym jednak żadne inne konsekwencje – niczego więcej nie będziecie musieli oddawać.


Niezależnie od tego, czy macie kredyt preferencyjny z dopłatą, czy standardowy kredyt hipoteczny, zawsze warto rozważyć możliwość zastąpienia go tańszym kredytem. Oczywiście trzeba dokładnie przeanalizować czy będzie to dla Was opłacalne. Parametry, na które przede wszystkim należy zwrócić uwagę to wysokość marży kredytu i prowizja za nadpłatę kredytu. Jeśli macie harmonogram, to po prostu pomnóżcie wysokość raty x ich ilość do końca okresu kredytowania i dodajcie do tego prowizję za wcześniejszą całkowitą spłatę. Jeśli macie produkty dodatkowe jak karta kredytowa, płatne konto, ubezpieczenie na życie lub inne produkty, to te koszty również należy uwzględnić. Po zsumowaniu otrzymacie całkowite koszty, które zostały Wam do poniesienia. Warto wtedy spotkać się z pośrednikiem kredytowym mającym dostęp do wszystkich ofert banków, który sprawdzi, czy jakiś bank udzieli Wam kredytu, na którym możecie zaoszczędzić.

 

Jak banki omijają przepisy nowej ustawy o kredytach hipotecznych

Opublikowano: 12 sierpnia 2017 przez Bartosz Nowak

Jak wiecie 22 lipca weszły w życie przepisy nowej ustawy o kredytach hipotecznych. Narzuca ona wiele istotnych zmian, które miały istotnie wpłynąć na funkcjonowanie rynku. Niestety po raz kolejny okazało się, że niektóre wytyczne są tak naprawdę fikcją, a banki już znalazły sposób na obejście przepisów. Początkowo wydawało się, że wiele wprowadzonych przepisów ureguluje rynek, a beneficjentami będą klienci.

Dziś mijają 3 tygodnie od wejścia ustawy w życie. Jakie są moje pierwsze obserwacje co do przeprowadzonych zmian? W jaki sposób banki dostosowują się do regulacji? Które zapisy wydają się korzystne dla klientów, a które mniej? Dzisiaj podzielę się swoimi pierwszymi wnioskami i porównam czy rzeczywistość odzwierciedla wprost to co jest zapisane w ustawie.


Co się zmieniło?

Dzisiaj nie będę pisał dokładnie o wprowadzonych zmianach. W artykule z 13 maja szczegółowo opisałem temat nowej ustawy o kredytach hipotecznych. Odnośnik znajdziecie poniżej:

Zmiany w Kredytach Hipotecznych! Nowa ustawa od 22 lipca 2017!

Przyjrzę się jednak najważniejszym wg mnie zmianom, których skutki są już widoczne:

  • 0% prowizji za wcześniejszą spłatę po 3 latach od podpisania umowy
  • obowiązek wydania decyzji ostatecznej w ciągu 21 dni
  • licencje KNF dla pośredników kredytowych
  • zakaz sprzedaży wiązanej
  • szczegółowy formularz informacyjny dla klienta
  • wiążąca oferta przy składaniu wniosku

0% prowizji za wcześniejszą spłatę

Zapis widoczny dla wszystkich umów podpisanych po 22 lipca 2017. Korzystny przede wszystkim dla klientów biorących kredyt w bankach Pekao S.A. i PKO BP, które pobierały prowizję przez cały okres kredytowania. Szkoda, że brak prowizji nie dotyczy również umów podpisanych przed wejściem ustawy w życie.


Decyzja ostateczna w 21 dni

Najbardziej widoczny przykład, w jaki sposób banki radzą sobie z niekorzystnymi dla siebie zmianami. Niedawno pisałem, że jestem ciekawy zmian, które nas czekają, gdyż na dzień dzisiejszy 3 może 4 banki są w stanie zmieścić się w narzuconym terminie. W zdecydowanej większości proces kredytowy wygląda mniej więcej tak:

  • składacie zapytanie o możliwość udzielenia kredytu hipoteczny (wniosek o udostępnienie oferty itp.)
  • bank wydaje decyzję wstępną
  • uzupełniacie dokumenty
  • bank wycenia nieruchomość (lub dostarczacie operat szacunkowy)
  • składacie wniosek o kredyt hipoteczny – bank od tego czasu ma 21 dni na wydanie decyzji

Na palcach jednej ręki możemy policzyć te instytucje, które dostosowały się w tym przypadku do tego co miał na myśli ustawodawca.

Warto dodać jeszcze, że zapis o obowiązku wydania decyzji przez bank w 21 dniu od złożenia wniosku powoduje, że musicie złożyć dodatkowe oświadczenie (zwykle dołączone do wniosku kredytowego), w którym wyrażacie zgodę na otrzymanie decyzji wcześniej niż w 21 dniu od złożenia wniosku.

Oznacza to, że jeśli nie złożycie takiego oświadczenia, to bank nawet jeśli podejmie decyzję np. po 10 dniach, to będzie mógł Was poinformować dopiero dokładnie w 21 dniu od momentu złożenia wniosku kredytowego!


Licencje KNF dla pośredników finansowych

Tutaj zmiana będzie ogromna, aczkolwiek obowiązujący przez 5 miesięcy okres karencji powoduje, że większe zmiany będą widoczne od nowego roku. Temat jest na tyle szeroki, że poświęcę temu oddzielny artykuł w późniejszym czasie.


Zakaz sprzedaży wiązanej

Codziennie spotykając się z klientami, analizujemy wspólnie oferty w różnych bankach. Biorąc pod uwagę zmiany, które zaobserwowałem na przestrzeni ostatniego miesiąca mogę śmiało przyznać, że wszystko jest po staremu.

Kiedyś jeśli klient się uparł, to mógł otrzymać ofertę bez produktów dodatkowych. Teraz nie musi się upierać, bo bank ma obowiązek taką przedstawić. Oczywiście jest ona na tyle niekorzystna, że nikt rozsądnie myślący nie zdecyduje się z niej skorzystać.

Wygląda to na przykład tak, że jeśli wybierzecie ofertę bez tzw. cross sellu – to będziecie płacić ratę w wysokości np. 1500 zł/mc, a z produktami dodatkowymi 50 zł/mc mniej, uwzględniając już koszty produktów dodatkowych.


Szczegółowy formularz informacyjny

Kolejny głośny aspekt ustawy, o którym się mówiło. Powyższy formularz ma za założenie przedstawić klientowi wszystkie najważniejsze informacje dotyczące kredytu hipotecznego. Koszty, okres kredytowania na jaki może zostać udzielony kredyt, cele na które może być udzielony, rodzaj oprocentowania, produkty dodatkowe, informacje na temat wynagrodzenia, które pośrednik otrzymuje z banku i wiele wiele innych. Dodatkowo każdy klient w zasadzie otrzymuje dwa formularze. Jeden z ofertą bez produktów dodatkowych poza bezpłatnym kontem, z którego będzie pobierana rata kredytu oraz drugi z ofertą promocyjną.

Co ważne, formularz informacyjny ważny jest 14 dni i jest przekazywany z wnioskiem. Bank ma na wydanie decyzji 21 dni, więc zdarza się, że bank wprost zapisuje na formularzu informację:
po 14 dniach informacje przedstawione na formularzu mogą ulec zmianie”.

Niestety powyższe formularze zawierają od 5 do 15 stron i z mojego doświadczenia wynika, że klienci niechętnie zapoznają się z powyższym.

Większość pośredników finansowych jest już wyposażonych w narzędzia, które umożliwiają utworzenie 1 stronicowego dokumentu, który zawiera wszystkie koszty i najważniejsze informacje dla klienta. Niestety skomplikowane przepisy uniemożliwiają bankom tworzenie formularzy w podobnej formie.


Wiążąca oferta przy składaniu wniosku

Tutaj chcę się odnieść do formularza opisanego powyżej, gdyż jedno wynika z drugiego. Formularz ze wszystkimi parametrami jest ważny 14 dni, a bank może wydać decyzję w ciągu 21 dni, więc w rzeczywistości parametry kredytu mogą się zmienić. W praktyce wygląda to jednak tak, że spośród kilkunastu największych banków w Polsce, właściwie poza Aliorem klient wie na jakich warunkach będzie udzielany kredyt i raczej nie ulegają one zmianie.


Ustawa wprowadza mnóstwo modyfikacji, które dotyczą przede wszystkim banków i rynku pośrednictwa kredytowego. Klienci poza zdecydowanie pozytywną poprawką dotyczącą możliwości pobierania przez banki prowizji od wcześniejszej spłaty, nie odczują szczególnych zmian. Niestety, ale znów mamy do czynienia z wprowadzeniem przepisów, które wymagają gigantycznej pracy i kosztów, by dostosować się do procedur, z których wiele jest całkowicie niepotrzebna.

Jedną z takich zmian, jest zakaz używania przez pośredników nazwy „doradca”, „doradztwo” itp. Jak zobaczycie w zakładce „O mnie”, to już nie jestem niezależnym doradcą finansowym, tylko ekspertem, bo musiałem dostosować się do wymogów ustawy. Niektóre firmy jednak poza zmianą nazwy w CEiDG i na blogu muszą masowo wymienić tysiące plakatów, długopisów, ulotek, wizytówek, dokumentów firmowych i wiele wiele innych, co wiąże się z ogromnymi kosztami. I powiedzcie mi, że tego typu zapis sprawi, że rynek będzie funkcjonował lepiej 🙂

Udostępnij
Google+Tweet about this on TwitterShare on Facebook