Będą zmiany w ustawie deweloperskiej?

Opublikowano: 9 lutego 2018 przez Bartosz Nowak

Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji pracuje nad nowelizacją ustawy deweloperskiej. 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadziła wiele modyfikacji, zwiększając ochronę kupujących, jednak UOKiK proponuje szereg kolejnych zmian, które jeszcze mają zwiększyć bezpieczeństwo nabywców.

Termin wejścia ustawy oraz jej ostateczny kształt na ten moment nie są znane, jednak propozycje wydają się konkretne.

Zmiany z pewnością będą odczuwalne na rynku, zatem zarezerwujcie trochę czasu, bo lista propozycji jest długa. Zapraszam do przeczytania.


Planowane zmiany w ustawie deweloperskiej

Z racji tego, że zmian jest sporo wypunktuję je na początku, a potem krótko omówię każdą z nich:

  1. uregulowanie umów rezerwacyjnych (kaucja)
  2. jedna umowa na lokal, garaż, miejsce postojowe, udział w drodze itp
  3. rozszerzenie ustawy na gotowe lokale na rynku pierwotnym
  4. powiązanie wpłat z postępami na budowie
  5. zmiany w rachunkach powierniczych
  6. więcej informacji w Prospektach Informacyjnych

Uregulowanie umów rezerwacyjnych

Obecnie przepisy nie regulują spraw umów rezerwacyjnych, tym razem ma być inaczej:

  • Opłata rezerwacyjna jako kaucja – max 1% ceny nabycia nieruchomości, która będzie zaliczona na poczet ceny zakupu. Jeśli klient zrezygnuje, to dostaje z powrotem
  • Gdy nie dojdzie do transakcji z winy dewelopera, to zwraca kupującemu dwukrotność kaucji

Jedna umowa na lokal, garaż, miejsce postojowe i udział w drodze

Do tej pory umowę deweloperską podpisuje się tylko i wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego. Na miejsce postojowe lub garaż zawierana jest oddzielna umowa. Tym razem umowa deweloperska ma obejmować również te drugie.


Gotowe lokale na rynku pierwotnym

Aktualnie ustawa chroni tylko kupujących nieruchomości w budowie. Domy i mieszkania gotowe, mimo iż kupowane od dewelopera nie podlegają ochronie, a to ma się zmienić. Kupujący byliby chronieni do momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność i nie straciliby pieniędzy w razie bankructwa dewelopera.

Deweloperzy również dla takich lokali będą musieli oferować klientom prospekty informacyjne oraz protokoły odbioru lokali.


Powiązanie opłat z postępami na budowie

W razie upadłości dewelopera w trakcie inwestycji, ryzyko utraty wszystkich pieniędzy przez kupującego będzie mniejsze. Banki przed wypłatą pieniędzy będą miały obowiązek sprawdzić:

  • posiadanie przez dewelopera prawa do gruntu
  • ważność pozwolenia na budowę
  • czy toczą się postępowania restrukturyzacyjne lub upadłościowe
  • zgodność prospektu informacyjnego i wzoru umowy deweloperskiej z ustawą deweloperską

W razie zaprzestania budowy przez dewelopera, bank będzie miał obowiązek wypowiedzieć umowę o prowadzenie rachunku powierniczego i zwrócić pieniądze potencjalnemu nabywcy nieruchomości.


Dużo zmian w rachunkach powierniczych

Zdecydowanie największe zmiany mają nastąpić w rachunkach powierniczych, co odczują przede wszystkim deweloperzy.

Aktualnie deweloperzy mogą mieć 2 rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty
Otwarty
– deweloperowi wpłaca się pieniądze w razie postępów robót
Zamknięty – deweloper otrzymuje pieniądze po zakończeniu inwestycji

Po zmianach mają pozostać zamknięte rachunki powiernicze i otwarte rachunki, ale z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.

Słychać głosy, że może to spowodować falę bankructw wśród deweloperów, gdyż większość z nich korzysta z rachunków otwartych bez zabezpieczenia (nie stać ich na finansowanie całej inwestycji ze swoich środków, by otrzymać zapłatę dopiero na koniec).

Co więcej, ani banki, ani ubezpieczyciele nie oferują aktualnie otwartych rachunków powierniczych objętych gwarancją – jest to czysta teoria.


Zmiany w prospektach informacyjnych

W porównaniu do aktualnie obowiązującej ustawy, prospekty informacyjne mają zawierać kilka dodatkowych informacji:

  • cena nieruchomości
  • informacja o ryzyku utraty sumy przekraczającej 100 tys. euro w przypadku upadłości banku prowadzącego otwarty rachunek powierniczy
  • pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy będą gwarantowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego do kwoty 100 tys. euro

Oczywiście powyższe założenia, to tylko propozycje Urzędu Ochrony Konsumenta i Konkurencji. To czy zmiany w ustawie będą (choć wydaje się to raczej przesądzone) i ewentualnie jakie, to się dopiero okaże. Większość założeń wydaje się pozytywna i kupujący będą mogli czuć się bezpieczniej kupując nieruchomość od dewelopera.

Potrzebne na pewno jest uregulowanie umów rezerwacyjnych, o których nie ma mowy w aktualnej ustawie oraz objęcie ustawą gotowych mieszkań kupowanych od dewelopera.

Osobiście i tak uważam, że na ten moment w zdecydowanej większości przypadków możecie czuć się bezpieczni kupując nieruchomość od dewelopera. Im większa ochrona jednak zostanie zapewniona kupującym tym lepiej.

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości – co powinna zawierać? + wzór

Opublikowano: 2 grudnia 2017 przez Bartosz Nowak

Po długiej przerwie (miesiąc bez publikacji), wracam, tym razem z większą systematycznością. Na początek nieodzowny temat, z którym spotkacie się niemal na pewno, jeśli będziecie chcieli kupić nieruchomość.

Często spotykam się z tym, że macie wybrane konkretne mieszkanie, ale nie wiecie jak powinna wyglądać umowa przedwstępna. Co powinno być zapisane, czy jest jakiś wzór, czy za to się płaci? Mam nadzieję, że dzisiejszy wpis przybliży Wam nieco temat umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

Decydując się na kupno nieruchomości, po dogadaniu szczegółów z sprzedawcą, przychodzi czas, by podjęte ustalenia w jakiś sposób sformalizować. Kupujący chce w pewien sposób zarezerwować daną nieruchomość, a sprzedający chce zapewnienie, że kupujący zbierze pieniądze i przystąpi do aktu notarialnego przenoszącego własność. Zwykle, by dać poczucie bezpieczeństwa obu stronom i by wszystko było spisane na „papierze” zawiera się umowę przedwstępną. O niej będzie dzisiejszy wpis.


Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. W przypadku zakupu nieruchomości, umową przyrzeczoną jest akt notarialny przenoszący własność (współwłasność, udziały, itp) nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Umowa ma na celu przede wszystkim zabezpieczenie interesów obydwóch stron. Zwiększa prawdopodobieństwo, że żadna ze stron nie wycofa się z transakcji.


Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Nie ma jednolitego wzoru na dobrze napisaną umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. Powinna ona zawierać najważniejsze informacje, które znajdą się na umowie przyrzeczonej. Do najważniejszych zapisów w tym przypadku należą:

  • strony umowy – dane sprzedającego/ych oraz kupującego/ych
  • przedmiot umowy – rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie), adres, powierzchnie, typ własności, nr Księgi Wieczystej, właściciele, obciążenia …
  • termin umowy przyrzeczonej – do kiedy ma być zawarta
  • cena – również sposób płatności – jednorazowo, czy w ratach, nr rachunku zbywcy, terminy płatności, zaliczka/zadatek
  • inne zapisy – każdy zakup nieruchomości jest inny, więc jeśli w przypadku Waszej transakcji jest coś szczególnie istotnego, to możecie dopisać to na umowie

Zadatek czy zaliczka?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, zwłaszcza strona sprzedająca zażąda zapłaty części kwoty za nieruchomość. Płatność jest opisywana jako zadatek lub zaliczka i stanowi częściową zapłatę umówionej ceny za mieszkanie. Jeśli częściowo finansujecie zakup mieszkania z kredytu, to wspomniana wpłata stanowi z punktu widzenia banku już część Waszego wkładu własnego.

Przy transakcjach na rynku nieruchomości najczęściej mamy do czynienia z zadatkiem, który bardziej „wiąże” obydwie strony, gdyż wycofanie się z transakcji wiąże się z pewnymi konsekwencjami. Co oznaczają powyższe terminy?

Zadatek – w przypadku gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, sprzedający ma prawo wpłacony zadatek zachować i odstąpić od umowy bez wyznaczania nowego terminu zawarcia umowy przeniesienia własności. Jeśli jednak sprzedający wycofa się z transakcji, to odstąpienie przysługuje kupującemu oraz powinien on otrzymać zwrot wpłaconego zadatku + dodatkowo taką samą kwotę w ramach rekompensaty

Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku w razie niedojścia do umowy właściwej podlega ona zwrotowi niezależnie od przyczyn zaistnienia takiej sytuacji.

Zadatek może zostać zwrócony!

Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak w wyniku okoliczności, na które żadna ze stron nie miała wpływu lub za które obie były ponoszą odpowiedzialność, to zadatek podlega zwrotowi. W przypadku otrzymania negatywnych decyzji kredytowych z banku i braku otrzymania kredytu hipotecznego, jeśli sprzedający wiedział, że będziecie posiłkować się takim finansowaniem, to jest to podstawa do żądania zwrotu zadatku. Nie jest niestety nigdzie powiedziane, że na 100% sąd przychyli się do Waszej prośby w takim przypadku.

Warto więc dodać zapis w umowie o następującej treści:

„Strony oświadczają, że gdyby Kupujący nie otrzymali kredytu na zakup przedmiotu niniejszej umowy, niniejsza umowa ulega rozwiązaniu, a zadatek podlega zwrotowi w pełnej wysokości”


Czy umowa przedwstępna musi być formie aktu notarialnego?

Odpowiedź na powyższe brzmi – Nie! Może być zawarta w dowolnej formie, nie trzeba ponosić dodatkowych kosztów i umawiać się do notariusza. Oczywiście umowa właściwa jest już zawierana w formie aktu notarialnego.

Zarówno jedna, jak i druga forma chroni interesy obydwóch stron, jednak akt notarialny daje Wam więcej możliwości, w przypadku gdy druga strona uchyla się od transakcji. Umowa cywilnoprawna, jak i przed notariuszem dają prawo do zwrotu zadatku, zaliczki oraz do odszkodowania.

Jednak tylko umowa notarialna powoduje, że mamy prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.


Wzór umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną można napisać samemu lub ściągnąć z internetu. Każdy jednak chciałby mieć pewność, że znajdą się w niej jednak zapisy, które spowodują, że Wasze interesy będą chronione. Jeśli sprzedający współpracuje z agentem nieruchomości, to jest on odpowiedzialny za przygotowanie takiej umowy i z pewnością zaproponuje konkretny kształt takiej umowy.

Gdzie jednak szukać lub kogo pytać o tzw. gotowce, które można zmodyfikować na potrzeby konkretnej transakcji?

  • agenci nieruchomości
  • eksperci finansowi (pośrednicy kredytowi)
  • internet – wystarczy wpisać w google „umowa przedwstępna” i pojawi się kilka propozycji
  • załącznik – dodaję prosty wzór od siebie – niezbyt wyszukana – możecie korzystać

Kupując nieruchomość za gotówkę możecie od razu umówić się do notariusza na przeniesienie własności i omijacie umowę przedwstępną, o której mowa w artykule. Około 50% transakcji jest finansowana z kredytu, więc powyższe informacje z pewnością Wam się przydadzą.

W rzeczywistości rzadko można spotkać dwie takie same umowy przedwstępne. Inne zapisy będą w przypadku kupowania domu i mieszkania. W przypadku prawa własności i spółdzielczego prawa własnościowego. Gdy jest założona księga wieczysta i gdy jej nie ma. Tego typu sytuacji można mnożyć, więc jeśli to akurat Wy będziecie przedstawiać drugiej stronie umowę przedwstępną, to warto dostosować ją do swojego przypadku.

Ważne! Za miesiąc rusza ostatnia tura programu Mieszkanie dla Młodych. Jeśli chcecie załapać się na dopłatę, to praktycznie przed świętami powinniście mieć już wybraną nieruchomość, podpisaną umowę przedwstępną i zebrane dokumenty do banku. W przypadku rynku wtórnego niektóre banki lubią czepiać się konkretnych zapisów i żądać aneksów do umów z wydawałoby się mało istotnych powodów. Żeby uniknąć takich sytuacji, to w kolejnym artykule napiszę jakie konkretne informacje powinny być zawarte w umowie pisanej pod MDM.

 

0% za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego – w których bankach?

Opublikowano: 16 września 2017 przez Bartosz Nowak

Od początku roku przybywa coraz więcej banków, które decydują się na niepobieranie prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Do tej pory najczęstszą praktyką było pobieranie przez bank opłaty za nadpłatę w wysokości 2, 3 lub 5% nadpłacanej kwoty w ciągu pierwszych 3 lub 5 lat od podpisania umowy kredytowej. Dwa największe banki w Polsce (Pekao S.A. i PKO Bank Polski) pobierały takową przez cały okres kredytowania.

Wejście w życie nowej ustawy o kredytach hipotecznych, wprowadza zapis mówiący o tym, że maksymalna dopuszczalna prowizja za wcześniejszą spłatę może wynosić 3% i może być wyższa niż roczna suma odsetek, którą klient by zapłacił od spłacanej kwoty. Dodatkowo może być pobierana tylko w ciągu 3 lat od podpisania umowy o kredyt hipoteczny.

Większość banków dostosowała zapisy do wymogów ustawy, jednak rośnie również grupa tych, w których nie zapłacicie ani złotówki w przypadku gdybyście chcieli spłacić jednorazowo większą kwotę niż wynika to z harmonogramu kredytu.


W których bankach 0% prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu?

Na ten moment 4 banki bezwarunkowo oferują każdemu klientowi 0% prowizję:

  • Credit Agricole
  • Millennium
  • ING Bank Śląski
  • PKO Bank Polski

Kilka innych banków umożliwia również nadpłaty kredytu bez kosztów już od 1 dnia po uruchomieniu kredytu, jednak pod pewnymi warunkami:

  • Bank Zachodni WBK – dotyczy tylko oferty ze stałym oprocentowaniem
  • mBank – dotyczy częściowych nadpłat – jeśli chcecie jednorazowo spłacić zobowiązanie, to w ciągu pierwszych 3 lat zapłacicie prowizję

Niektóre banki proponują również inne rozwiązania, gdzie teoretycznie pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty tuż po uruchomieniu kredytu, ale np. umożliwiają spłatę bez kosztów do 10, 30 lub 50% udzielonej kwoty.

Jeśli planujecie zakup nieruchomości i szybką spłatę kredytu (bo dostaniecie pieniądze ze sprzedaży innego mieszkania, z odblokowania lokaty lub z innych powodów) , to brak prowizji za wcześniejszą spłatę powinien mieć dla Was decydujące znaczenie.

Najlepszym rozwiązaniem będzie dla Was dodatkowo wybór banku, który nie pobiera również prowizji za udzielenie kredytu. Na ten moment instytucją oferującą obydwa takie rozwiązania są 3 banki: ING, Millennium i Credit Agricole.

Państwo wybuduje domy na potrzeby programu Mieszkanie Plus

Opublikowano: 8 września 2017 przez Bartosz Nowak

2018 rok jest ostatnim, w którym będzie funkcjonował cieszący się ogromną popularnością program Mieszkanie dla Młodych. Jak wiecie obecny rząd już dawno zapowiedział, że program nie będzie kontynuowany.

Jego następca – program Mieszkanie Plus w przeciwieństwie do poprzedników, nie będzie polegał na udzielaniu Polakom pomocy przy nabyciu mieszkania na własność za kredyt hipoteczny. Państwo w ramach programu będzie budowało nieruchomości, które będą oferowane w ramach wynajmu z ewentualną opcją dojścia do prawa własności.

Więcej na temat programu opisywałem w artykule -> Mieszkanie Plus – nowy program po Mieszkaniu dla Młodych

11 września wchodzi w życie Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, w której pojawiają się nowe szczegóły na temat funkcjonowania samego programu, które mogą Was zainteresować.


Domy na wynajem w programie

Jak się okazuje w ramach Mieszkanie + będą budowane nie tylko budynki wielorodzinne, lecz również domy. W rządowy program ma zostać wpisany projekt Lasów Państwowych „Polskie domy drewniane – żyj zgodnie z naturą”.

Domy pod wynajem będą stawiane na gruntach należących do Lasów Państwowych, wykonywane zaś w technologiach: tradycyjnej, drewnianej czy z prefabrykatów. Szczegółowe kryteria, między innymi technologia budowy ma być ustalana przez urzędników Krajowego Zasobu Nieruchomości


Ile będzie kosztował czynsz?

W założeniach programu mówiło się, że czynsz będzie kosztował od 10 do 20 zł za m2. Okazuje się, że w ustawie nie ma takiego zapisu. Jest za to napisane, że to Rada Ministrów ma co roku określać maksymalną kwotę czynszu.

Nie będzie to jednak jedyny koszt, z którym będzie musiał się liczyć najemca, gdyż dodatkowo będzie zobowiązany do uiszczania opłat za wodę, prąd, ogrzewanie oraz opłatę eksploatacyjną.

Pierwsze mieszkania wg założeń programowych mają zostać wybudowane w 2019 roku z możliwością przyspieszenia tego terminu.


Przy programie Mieszkanie Plus nadal widnieje wiele znaków zapytania. Większość Polaków żyje w przeświadczeniu, że jednym z ich celów w życiu jest posiadanie mieszkania lub domu na własność, nawet jeśli zostaną zakupione za kredyt hipoteczny. Rynek wynajmu zdecydowanie rozwija się w naszym kraju, jednak nie jestem do końca przekonany, czy proponowany program będzie cieszył się równie dużym zainteresowaniem co jego poprzednicy. Tym bardziej, że nie będzie on kierowany do najuboższych, a wysokość opłat koniecznych do poniesienia przez najemców jest na tyle wysoka, że zainteresowanie może nie do końca spełnić oczekiwania pomysłodawców. Poczekamy, zobaczymy.

 

 

 

 

Jak załatwiać sprawy urzędowe przez internet?

Opublikowano: 15 lipca 2017 przez Bartosz Nowak

W ostatnim wpisie napisałem o możliwości składania wniosków o 500+ przez internet. Jak się okazuje o wiele więcej można załatwić bez wychodzenia z domu. Często narzeka się na ZUS i inne urzędy, że trzeba stracić mnóstwo czasu, żeby pozałatwiać pewne sprawy.

O ile w bankowości widzimy, że wszystko zmierza w kierunku obsługi pozaplacówkowej, to trend ten powoli zaczyna docierać również do urzędów. Większość ludzi nie ma pojęcia, że wiele dokumentów, zaświadczeń itp. można złożyć lub wyciągnąć przez internet.

Służy do tego ePUAP, gdzie potwierdzamy naszą tożsamość Profilem Zaufanym. Wbrew pozorom to wszystko jest prostsze niż wygląda na pierwszy rzut oka.


Co to jest ePUAP?

ePUAP – Elektroniczna Platforma Usług Administracji Publicznej. Dzięki niej, przez internet załatwisz wiele spraw w większości urzędów takich jak:

  • Urząd Stanu Cywilnego – odpisy aktów: małżeństwa, urodzenia, zgonu, lub inne dokumenty, zgłoszenie urodzenia dziecka,
  • US – sprawdzenie swoich rozliczeń PIT, zgłoszenie spadku, darowizny
  • ZUS – sprawdzenie czy jesteś ubezpieczony, jaką dostaniesz emeryturę, podgląd zwolnień lekarskich, płaconych składek itp.
  • Samorządy, w tym urzędy gminy – wniosek o dowód osobisty dla siebie lub dziecka, zgłoszenie utraty lub zniszczenia dowodu bądź prawa jazdy, zawiadomienie o sprzedaży samochodu, dopisanie do spisu wyborców
  • NFZ – m.in. Europejska Karta Ubezpieczenia Zdrowotnego EKUZ
  • KRK (Krajowy Rejestr Karny) – zaświadczenie o niekaralności
  • Urząd Pracy – rejestracja jako osoba bezrobotna, dostęp do szkoleń
  • Rejestr Pesel i Dowodów Osobistych – sprawdzenie swoich danych
  • Inne Urzędy – rejestracja działalności gospodarczej, wniosek o Kartę Dużej Rodziny, inne pisma

Jak korzystać z ePUAP?

Aby korzystać z platformy należy założyć bezpłatne konto oraz mieć Profil Zaufany.

Profil zaufany, czyli elektroniczny podpis, którym możemy się posługiwać do potwierdzania naszej tożsamości w internecie możemy założyć na różne sposoby.

1 sposób – złożenie wniosku na stronie profilu zaufanego i potwierdzenie rejestracji w punkcie potwierdzającym (urzędy, oddziały banków)

2 sposób – poprzez bankowość elektroniczną w swoim banku


W jakim banku założysz profil zaufany?

Na ten moment tylko 6 banków umożliwia bez potwierdzania w oddziale, czyli całkowicie za pośrednictwem swojego konta internetowego, założenie profilu zaufanego:

  • PKO Bank Polski
  • ING Bank Śląski
  • Millennium
  • Bank Zachodni WBK
  • Pekao S.A.
  • mBank

Podobno prace trwają również w bankach BGŻ BNP Paribas i Raiffeisen.


Wiem, że dzisiejszy wpis tak wiele z bankowością nie ma wspólnego, jednak uznałem, że warto o tym napisać, bo na urzędy narzekają niemal wszyscy, a mało kto wie, że zamiast stać w kolejkach, większość spraw można załatwić z domu. Miejmy nadzieję, że doczekamy czasów, że wszystkie banki umożliwią założenie profilu zaufanego, a przede wszystkim, że będzie się o tym mówić. Mam wrażenie, że zostało stworzone bardzo dobre i przydatne w zamyśle narzędzie, ale co z tego, jak nigdzie się o tym nie mówi.